物业服务合同作为物业管理活动的依据，其地位非常重要，它对明确双方的权利与义务以及规范物业管理活动起到了不可替代的作用。物业服务合同作为一种民事合同，是平等主体之间签订的合同。我国《物业管理条例》以及相关法律法规中明确规定物业服务合同必须采用书面形式。近年来，在我国的司法实践中，由物业服务合同引起的物业管理纠纷开始呈现大幅上升的趋势。物业服务合同的风险防范和纠纷解决开始引起业内同仁的关注。

一、物业服务合同的风险类别及防范

物业服务合同风险从订立和发展来看，可以分为前期物业管理的合同风险与日常物业管理的合同风险。在司法实践中合同风险主要发生在订立过程和履行过程。由于订立物业服务合同时双方缺乏充分的调查研究，所以往往容易给今后留下隐患。

（1）前期物业服务合同风险大致有如下几类需要重点注意

风险一：物业承接查验引起的风险

物业的承接查验关系到物业服务企业今后的管理，由此产生的风险不可忽视。为防范这种风险一物业服务企业在与房地产开发企业订立前期合同时，就一定要对承接查验的内容及法律责任约定清楚，明确双方的权利与义务，严格按照承接查验的相关规定操作。

风险二：在销售房屋时开发商不当的承诺引起的风险

现实中，开发商为了促进销售，给购房者承诺了赠送物业费、赠送阁楼、免物业费等。这些不当承诺给物业服务企业日后的管理增加了难度。要防范这种情况引发的风险，物业服务企业在订立合同前应该充分调查了解并与开发商进行必要沟通，在订立合同时将有关事项约定清楚。

风险三：物业服务合同期限方面所引起的风险

物业服务合同期限方面规定较为简单，这类风险来自对物业服务合同期限的理解不同，在实践中要多与业主沟通，了解对方对期限方面的确切认知。

风险四：在专项维修资金方面约定不清引起的风险

专项维修资金在物业管理活动中应当专款专用，不得以其它事由挪用。物业专项维修资金法律、法规有明确规定，物业的专项维修资金在前期管理阶段由开发商承担。物业服务企业应当在合同中明确，并及时跟踪资金的到位情况。

风险五：物业管理用房在合同中约定不清引起的风险

物业管理用房在物业管理早期介入时就应考虑，管理用房的落实影响到物业管理工作能否顺利开展。因此，在签订合同时，应该约定明确，并跟踪落实。

风险六：前期物业管理质量、费用引起的风险

在物业管理活动中业主关心的重点是物业服务是否质价相符，因此合同应当明确约定物业服务质量与服务费用。为防止这方面引起的风险，物业服务企业在签订合同时，应当遵照市场规律，根据管理的项目与企业自身条件确定合理的价格，切忌为了取得项目以低价投标，影响到物业服务的质量而引起纠纷。

风险七：违约责任约定不当引起的风险

违约条款是物业服务合同的重要条款，如果约定不清，一旦发生纠纷，受损最大的应该是物业服务企业。此类风险主要是来自司法程序方面。在司法实践中，一旦发生纠纷，物业服务企业很多时候会成为重罚的对象。所以在订立合同时应当认真清楚地约定好合同纠纷解决的条款，必要时可以借助法律专家。

（2）日常物业管理服务活动中存在的风险

订立合同时约定不清引起的风险和合同履行过程中引起的风险。这里重点提一下第二种风险。在合同履行过程中引起合同风险的因素是多方面的，这种风险主要在于合同内容履行以及合同续订和解除方面。作为物业管理的专业机构，与业主发生此类纠纷责任一般来说主要在物业服务企业。因此，物业服务企业在履行合同中加强与业主的沟通是必不可少的。

二、物业服务合同纠纷的特点及纠纷解决

物业服务合同纠纷具有如下一些特点：

1、纠纷的群体性

随着我国城市化进程的发展，大量的人口聚集到城市里，城市市区人口居住密集。物业管理的纠纷往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，利益的共同性会使业主很自然地联合起来，形成群体性纠纷，因而规模会很大，且矛盾激烈。

2、法律关系错综复杂

物业服务合同纠纷，包括物业服务企业与业主之间、与业委会之间，物业服务企业与物业使用人之间，物业服务企业与开发商之间，物业服务企业之间，业主与开发商之间的纠纷。这些纠纷使法律关系变得非常复杂，纠纷的类型和成因更显多样化。例如，在前期物业管理中业主、物业服务企业以及开发商之间的关系交织在一起。再例如，物业管理法律关系区分所有建筑物相邻关系的交叉。

3、物业服务收费纠纷占比例最大

物业服务收费案件在物业管理纠纷案件中所占的比例最大。此类案件诉讼标的较小，法律关系相对要简单，但实际处理过程中，却有很多问题难以解决。

4、业主与前期物业服务企业之间的矛盾成为焦点

前期物业服务企业由开发商来确定，会出现开发商与物业服务企业一体化的情况。尤其是父子关系的房地产开发企业和下属的物业服务企业，是导致业主和前期物业服务企业矛盾的焦点。

5、侵犯物业共用部位和设施的纠纷成为热点

物业管理主要是针对物业的共有部分或者设施设备所进行的维修养护，此类业务也构成了物业服务的基本业务。我国虽然出台了物权法，但是在法律层面上，我国的法律体系仍未完善，比如停车场的归属问题仍未明确。法律的不足必然导致此类纠纷的出现。

6、物业的专项维修基金的纠纷也开始显现

物业的专项维修资金属于全体业主所有，但是法律的缺失、执法不到位，以及业主不能及时了解到专项维修资金的使用情况，增加了此类纠纷产生的几率。

物业服务合同纠纷产生的原因多种多样，比如说法律规范、规章制度不健全，行政管理不力，业主或者使用人对物业服务质量的过高期望，纠纷当事人缺乏法律意识以及受到不良意识的影响等。

针对产生的原因不同，我们在实践中可以选择不同的纠纷解决方式。目前主要有：协商、调解、经济仲裁、经济诉讼等。对于因服务质量引起的纠纷，解决时首先是通过协商、调解的方式，不到必要时尽量不选择诉讼方式。经济仲裁应该是解决纠纷的较好的方式。

为增强业主或物业使用人关于物业管理方面的法律意识，物业服务企业在平时的工作中，就应当在社区内宣传物业管理的法律法规，还可通过社区文化活动的开展，有意识地加强对不良意识和风气的纠正。